El bien más preciado y deseado por cualquier español es, sin duda, su vivienda. Mientras que en otros países de nuestro entorno hay mucha tradición de alquilar, en España todos aspiramos a tener una vivienda en propiedad.

Como a pesar de la crisis actual del sector inmobiliario todos nosotros seguro que a lo largo de nuestra vida compraremos o venderemos alguna vez una casa o algún otro tipo de finca (en el Registro llamamos finca a cualquier inmueble ya sea rústico o urbano inscribible),vamos a dar algunos consejos a seguir en este proceso:

Una vez elegida la vivienda, local de negocio o cualquier otra finca que nos interese adquirir, es imprescindible conocer su situación jurídica acudiendo al Registro de la Propiedad para:

1. Averiguar quién es su propietario o propietarios, y así asegurarnos que el que pretende vendérnosla es efectivamente el dueño en pleno dominio del 100% de la misma, pues puede ocurrir que esté inscrita a nombre de otra persona, o solo tenga la plena propiedad, no de la totalidad, sino solo de algunas porciones indivisas del inmueble; o solo sea titular, por ejemplo, del usufructo, o de la nuda propiedad, y por tanto, solo pueda vender lo que le pertenece.

2. Saber si está alquilada, o sujeta a cargas o gravámenes, es decir, si tiene hipotecas, servidumbres, anotaciones de embargo, prohibiciones de disponer, que puede que nos hayan pretendido ocultar, y que pueden determinar que su valor sea muy inferior al precio exigido, o incluso que podamos ser privados de la finca si esas cargas llegan a ejecutarse.

3. Conocer si se han pagado por la casa todos los impuestos de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados o IVA, que deben pagarse en cada caso con ocasión de la compraventa de inmuebles; o si por el contrario, los mismos pueden ser revisados por la Administración Tributaria, respondiendo la propia finca de lo que haya que pagar de exceso por tal comprobación de valores.

4. Asegurarnos que si se trata de viviendas construidas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de la Edificación, es decir, a partir del 4 de mayo de 2000, que se ha contratado por el promotor un seguro de daños que cubra los defectos estructurales que pueda tener el edificio en los 10 años siguientes.

5. Saber si la edificación está concluida o sólo en estado de construcción.

6. Podemos descubrir que la que vamos a comprar no es una vivienda libre, sino que está sometida a un régimen de Protección Oficial, o de precio tasado, lo cual determina que estará sujeta a una serie de restricciones en cuanto al precio y superficie máxima, personas que lo pueden comprar, y prohibiciones de disponer, o a derechos de adquisición preferente a favor de la Administración Pública.

7. Si la descripción de la finca según el Registro difiere mucho de la real, debes asegurarte que la realidad física no sea contraria a la legalidad urbanística y a las normas de comunidad del edificio.

Por tanto, antes de entregar cantidad alguna o firmar contrato de cualquier tipo, para no llevarte sorpresas desagradables, asegúrate de solicitar información en el Regristro de la Propiedad.

Tradicionalmente se tenía que solicitar esa información personalmente, o por representante, en el Registro de la Propiedad donde estaba inscrita la finca, pidiendo una nota simple o una certificación. Siempre puedes, además, pedir al Registrador titular de la oficina donde radique la finca en cuestión, que te informe de cómo proceder para inscribir la misma o solucionar algún problema relativo a su inscripción. La nota simple contendrá la siguiente información:

 

1. La descripción de la finca, situación, o dirección, su superficie, linderos, anejos, cuota de participación en el edificio en propiedad horizontal.

2. Cargas tales como hipotecas que pudiera tener, indicando la cifra total de responsabilidad, por capital, intereses, costas y gastos, su plazo de duración, embargos u otras anotaciones que hubieran podido tomarse sobre la finca, servidumbres, afecciones fiscales, condiciones suspensivas o resolutorias.

3. Derechos reales constituidos sobre la misma como usufructos, derecho de uso, rentas vitalicias y cualquier otra circunstancia que pueda afectar a la propiedad de la vivienda.

También puede recoger cualquier otro dato que expresamente solicite el interesado y que conste en el Registro (Por ejemplo el precio de adquisición).

La nota simple sólo tiene carácter informativo mientras que la Certificación de cargas es un documento público firmado por el Registrador y que hace prueba fehaciente de lo inscrito, y puede tener un contenido más amplio, siempre que se justifique debidamente el interés del solicitante, relacionado con el tráfico jurídico-inmobiliario, y no de mera curiosidad o cotilleo, y puede contener información del historial completo de la finca, o la reproducción literal y por fotocopia de los asientos del Registro.

Pero el contenido del Registro está sujeto a la Ley de Protección de Datos de carácter personal, que protege a las personas físicas, no a las jurídicas, y por tanto no pueden suministrarse datos sensibles como domicilios personales (salvo que se justifique su necesidad con arreglo a la Ley). Ni asientos ya cancelados.

Pero actualmente, también, gracias a la informática, podemos obtener información de cualquier finca de España, en cualquier registro, presentando una solicitud firmada donde se identifique la finca por los datos que de ella tengamos, ya sea: personalmente, por fax o por correo ordinario, o por correo electrónico.

Asimismo podrá ser solicitada la información por INTERNET, entrando en la página web del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, a saber: www.registradores.org

La nota simple se remitirá al solicitante vía correo electrónico en el plazo máximo de 48 horas, el cual abonará los honorarios (9 euros) mediante cargo en tarjeta de crédito. También hay usuarios frecuentes de este servicio, llamado FLOTI, que son facturados una vez al mes.

El Registro Mercantil se puede consultar de la misma forma, para averiguar las circunstancias de la sociedad a la que vamos a comprar o vender nuestra finca.

Y una vez verificado que el estado jurídico de la finca que vamos a adquirir es correcto, firmaremos el contrato de arras o señal, o directamente el contrato de compraventa.

Para que la venta pueda inscribirse es necesario que esté formalizada en Escritura Pública, otorgada por todos los interesados, compradores y vendedores, ante Notario. Inmediatamente después de firmada la escritura, el Notario remitirá al Registro comunicación por fax de que se ha firmado esa compra, para que en el Registro se practique un asiento de presentación que hará prevalecer esa compra frente a cualquier contrato o documento que establezca algún gravamen sobre la casa, que pueda presentarse en el Registro con posterioridad (incluso aunque se hubiera constituido antes), y evitar que los compradores, desde el momento en que se ha presentado su compra en el Registro puedan verse afectados y privados de su propiedad por posibles dobles o triples ventas de la misma finca que hubiera hecho (incluso con anterioridad pero no presentadas al Registro), el mismo vendedor, estafando a distintas personas.

 

Pero para que ese asiento de presentación hecho por fax desde la Notaría o Juzgado se consolide, el comprador, por sí mismo o por Gestoría o por tercero encargado a tal efecto, deberá presentar en el Registro, en el plazo de 10 días, fisicamente copia autorizada de la Escritura o documento público de venta.

Otro logro de la informatización posibilita al Notario presentar en el Registro, directamente, por vía telefónica y con su firma, la propia escritura Pública, que recibida en el Recistro por esta vía, causará directamente asiento de presentación, que ya no tendrá que ser consolidado, porque la Escritura pública firmada telemáticamente por el Notario, es ya un documento público, en sí.

El Registrador practicará la inscripción de la compraventa, y también la firmará telemáticamente, y comunicará telemáticamente al Notario y a los interesados expidiendo una certificación al efecto, que se ha hecho la inscripción.

No obstante, para poder inscribir cualquier derecho en el Registro, es necesario acreditar que ya se ha liquidado el correspondiente impuesto, acompañando el impreso de autoliquidación debidamente sellado por Hacienda, ya sea físicamente, o por vía telemática en aquellas Comunidades Autónomas en que ya sea posible el pago telemático de impuestos.

En conclusión, aunque en el sistema español la inscripción no sea obligatoria, por regla general, sino voluntaria, ¿qué enormes ventajas tiene la inscripción en el registro de la propiedad?

Pues que solo si tenemos nuestros derechos inscritos:

1. Se nos tendrá por verdaderos propietarios (mientras no se declare lo contrario por sentencia judicial firme) frente a otros que hubieran podido adquirir con anterioridad la misma vivienda, del mismo vendedor, pero que no hubieran inscrito.

2. No podremos ser atacados en nuestra propiedad por los acreedores del vendedor, y estaremos protegidos frente a cargas ocultas que pudieran afectar a la vivienda, pero que no constaran en el Registro en el momento en que hemos inscrito nuestra compra.

3. Nuestra propiedad será protegida judicialmente en caso de ser perturbados por terceros.

4. Una vez inscrita nuestra propiedad, nadie podrá adquirir ningún derecho sobre nuestra vivienda sin nuestro consentimiento.

5. Además podremos obtener un préstamo hipotecario sobre nuestra finca, ya que en nuestro derecho la inscripción de la hipoteca es constitutiva, es decir, es necesaria para que la hipoteca nazca, o sea, cualquier persona que no tenga inscrita su vivienda en el Registro, no la podrá hipotecar.

Por ellos, es esencial que sólo compremos a personas que aparezcan como dueñas en el Registro de la vivienda o solar sobre el que se va a edificar la misma. Que comprobemos por nota simple informativa o certificación, si existe algún embargo, hipoteca y otra carga, y que una vez firmada la escritura acudamos inmediatamente al Registro a presentar la misma, por cualquiera de los medios vistos, para que sea inscrita.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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